124、参考案例：业主违法阻挠加装电梯施工应当依法承担赔偿相应的责任——某公司诉钟某排除妨害纠纷案

  老旧小区加装电梯易引发邻里间矛盾，双方应本着和谐、友善的原则相互沟通和协商。在加装电梯方案设计过程中，高低楼层业主可在充分协商后确定方案，尽可能从技术上减少或避免对低层业主的影响。在加装电梯方案的公示审批过程中，低层业主应当合理行使自己的异议权，在法定的批前公示时间内向相关行政部门提出主张，从而实质性解决加装电梯方案争议。在加装电梯方案无法从技术方法上避免影响且获得行政许可的情况下，低楼层业主应当通过协商补偿或者诉讼等方式合理主张权利。法院判决对低楼层业主擅自采取各种行为粗暴阻挠电梯施工作出否定性评价，倡导低楼层业主应采取合法合理的方式维护自身权利，而不是粗涉甚至以置自己于危险境地的手段阻挠施工，对于构建和谐共处、团结互助的邻里关系具有积极引导意义。

  法院生效裁判认为，案涉住宅楼加装电梯，已经相关行政部门审核批准。某公司作为案涉加装电梯工程的施工方，其合法权益受法律保护。案涉电梯施工需要大型施工设备进场作业，出于安全考虑，非实施工程人员均不应长时间在施工现场停留。在此前生效判决已经判令钟某、刘某不得对住宅楼电梯施工进行阻挠和破坏的情况下，钟某仍故意在施工现场出入，其行为已影响了某公司的施工，构成侵权，钟某应对阻碍加装电梯工程项目施工的行为承担侵权责任。故某公司要求钟某等不得对电梯施工进行阻挠和破坏，于法有据。在某公司已举证证明因钟某的阻挠行为导致损失的情形下，判决钟某不得对案涉住宅楼电梯施工进行阻挠和破坏，并赔偿某公司3600元损失。

  125、业主委员会的原告诉讼主体资格认定——国信嘉园业主委员会诉林聪琴、张珍亮等物权保护纠纷一案

  业主委员会的诉权来自于全体业主赋予的代表权。因此，对于仅涉及小区部分业主权益的纠纷，在小区自治规则亦没有明确规定的情形下，业主委员会向法院提起诉讼的，需经业主大会决议明确授权，以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。

  法院认为：根据《国信嘉园小区议事规则》第十八条第六款的规定，国信嘉园业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，可以以自己的名义依法提起诉讼。本案系国信嘉园业主委员会就业主林聪琴、陶云祥名下的商铺租赁给张珍亮使用影响业主利益为由而提起的诉讼，因该商铺系小区个别业主享有且仅系社区物业的一个极小的组成部分，与国信嘉园业主委员会就属全体业主所有的小区商铺以自己的名义出租而提起的两起房屋租赁合同诉讼不同，不能当然认定涉及全体业主共同权益，故不能适用上述议事规则的规定，应由小区业主大会另行决定国信嘉园业主委员会是不是能够以自己的名义提起诉讼，因此国信嘉园业主委员会在未经业主大会授权的情况下提起本案诉讼，主体资格不符。

  126、物业服务合同纠纷中“正当理由”的认定——厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

  127、物业公司在履行对小区车辆管理、安全防范和保卫义务时有瑕疵和疏漏，造成业主财产损失，应承担对应的赔偿相应的责任——孟进诉南京市建宇物业公司物业管理纠纷案

  业主与物业管理企业对“车辆被盗是否发生在物业管理范围的居民区内”的事实发生争议时，对小区车辆进出负有管理义务、但却未采取管理措施的物业管理企业应承担举证责任。物业公司在履行对小区车辆管理、安全防范和保卫义务时存在疏漏和瑕疵，造成业主财产损失的，应依法承担对应的赔偿责任。

  128、公报案例：共有部分在物业管理（包括前期物业管理）期间的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并大多数都用在补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有特殊的比例的收益——无锡市某业主委员会诉上海某物业管理有限公司等物业管理纠纷案

  根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并大多数都用在补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有特殊的比例的收益。

  本案中争讼收益之产生，一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管公司能够通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。

  物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物的发生。未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。物业服务人没有积极协调安装监控，导致不能预防、震慑、查明高空抛物责任人的，应当承担相应的赔偿责任。

  生效判决认为，高空抛物致人损害，有加害可能的房屋使用人不能证明自己没有侵权的，应当承担补偿责任，故判决40余户业主对李某80%的损失各补偿181元。另，物业公司有采取必要安全措施防止高空抛物、坠物的义务，而安装监控设备既能预防高空抛物、坠物，震慑高空抛物、坠物的侵权人，同时也便于事后查明侵权人，为有效预防高空抛物、坠物的必要措施。物业公司作为案涉小区的管理部门，为履行职责所需，可以自行安装或根据相关法律规定和物业服务合同约定积极协调动用物业专业维修资金安装，但案涉物业公司并未自行安装监控设备，也未举示证据证明其曾就安装监控设备事宜主动与小区业主委员会或业主大会进行过协商。因此，法院判决物业公司赔偿李某20%的损失。

  高空抛物对人民群众的生命、健康和财产构成严重威胁，危害性大，直接责任人应承担民事赔偿责任甚至刑事责任。按照法律规定，高空抛物致人损害，不能查明责任人的，由有加害可能的业主给予补偿。法律明确规定，物业服务企业等建筑物管理人应采取必要的安全保障措施防止高空抛物的发生，否则应承担相应的责任。物业服务人应对高空抛物进行宣传、教育、提示，根据情况设置保护措施。本案生效判决认为，安装监控设备是预防、震慑、查明高空抛物责任人的有效措施，物业服务人应予以积极协调安装，未尽职责的，应承担相应的赔偿责任。本判决进一步明确了物业服务人就高空抛物的安全保障义务。

  法院生效判决认为，某物业公司与刘某之间已经形成物业服务合同关系。在某物业公司已经为涉案小区提供了物业服务的情况下，其有权收取物业费。刘某主张开发商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋验收交接等问题，均属刘某与房地产公司之间的纠纷，属于另一法律关系，如刘某认为案涉物业服务费用应当由房地产公司承担，其可另行向房地产公司主张，不能成为其拒绝向某物业公司支付物业费的理由。

  业主应当正确选择维权途径，有效维护自身合法权益。对于开发建设遗留问题，业主能够最终靠与开发建设单位协商、向行政机关举报、诉讼等途径解决。业主以房屋开发历史遗留问题为由拒交物业费，缺乏依据，不能成立。

  【案例来源】：北京市住房和城乡建设委员会、北京市第二中级人民法院2020年5月1日联合发布《物业服务合同纠纷典型案例》

  131、业主安装充电桩合理需求物业公司应予配合——谭某诉某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

  肇庆市鼎湖区人民法院经审理认为，充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，是业主正常行使合法权利的行为，不应受到限制或禁止，物业管理人应予配合。故判决某物业公司应于判决发生法律上的约束力之日起十日内在谭某申请安装新能源汽车充电桩书面证明材料上加盖公章并驳回谭某的其他诉讼请求。

  民事主体从事民事活动，应当有利于节约世界资源、保护生态环境。全力发展新能源汽车产业，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染具备极其重大意义，充电设施建设是电动汽车推广应用的重要举措。车位产权人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，而充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，是业主正常行使合法权利的行为，不应受到限制或禁止，物业管理人应予配合，但业主在安装使用充电桩的同时亦不得损害其他业主的合法权益。

  【案例来源】：广东省高级人民法院2023年08月25日发布《物业服务合同纠纷典型案例》

  法院经审理认为，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定，业主大会成立前，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费；业主大会成立后，免收电梯运行费的范围由业主大会与物业服务企业协商确定。本案中，李某房屋虽处于一楼，但其房屋所在楼栋直通负一层地下车库，李某的房屋并非电梯的起始层，电梯起始层是负层车库，李某应按照物业服务合同约定交纳电梯费。

  《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费，该规定系基于物业使用人无使用电梯的现实需要故不应承担电梯费的考量。本案中，虽然李某房屋处于一楼，但从楼栋建筑结构看，电梯起始层是负层车库，并非涉案房屋所在的一楼，其不符合《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条关于免收电梯费的条件，故李某应向A物业公司交纳相应电梯费。

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