15、参考案例：开发商宣传内容具体确定并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，构成要约——武某某诉上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案

  商品房销售广告的性质在正常的情况下属“要约邀请”，当广告内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施” “具体确定”及“对合同订立及价格确定有重大影响”的，视为“要约”，开发商违反该要约的，应认定为违约，需承担赔偿责任。

  法院生效裁判认为:被告虚假宣传构成违约，应赔偿原告的相关损失。理由如下:

  上海某房地产公司对泳池、电梯所作的宣传内容具体确定，应当视为“要约”。上海某房地产公司构成违约，应当赔偿相应的损失,根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

  要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合以下规定:（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约到达受要约人时生效。通常而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是在符合特定条件的情况下，可视为要约，对开发商具有法律约束力。

  2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该司法解释首次规定商品房销售广告的内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施”“具体确定”“对合同订立及价格确定有重大影响”，就可认定为要约，无须将广告内容载入合同文本中，也同样产生合同条款的法律约束力。该条款有效地遏制开发商通过虚假宣传引诱消费者购房的不诚信行为，保护了购房人的合法权益，规范了房地产市场。

  2020年12月31日，最高人民法院发布《最高人民法院关于修改最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释等二十七件民事类司法解释的决定》，该决定已于2021年1月1日开始实施。根据该决定《商品房买卖合同司法解释》第三条中“应当视为要约”修改为“构成要约”，与《中华人民共和国民法典》第四百七十三条第二款“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”之规定相衔接。

  广告宣传被认定为要约时应符合以下要件:1.被视为“要约”的说明和允诺应当局限在“商品房开发规划范围内”。2.被视为“要约”的说明和允诺应“具体确定”。法院在判断是否“具体确定”时，通常会将含有品牌、参数等无需再行磋商即可固定下来的内容认定为要约。3.被视为“要约”的说明和允诺应对“合同订立”和“房屋价格的确定”有重大影响。

  具体到本案，原告主张被告赔偿因虚假宣传给其造成的经济损失10,000元，其中赔偿电梯、泳池损失8,000元、顶层专享露台及地下室储藏空间损失2,000元。虽被告对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区”“日本进口三某品牌”“每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专享全开放式露台”等内容均被行政机关认定为虚假，然在具体认定损失时，法院结合被告在宣传材料中未明确地下室储藏空间及丁晨露台的交付标准，合同中对地下室储藏空间及露台也未约定交付标准，属于约定不明。现被告实际交付的地下室储藏空间及露台为毛坯交付，在约定不明的情况下，法院认定被告毛坯交付不构成违约，原告主张的该部分损失未予支持。而“带游泳池高端社区”“日本进口三某品牌”的宣传内容虽然未在预售合同中明确约定，但被告在宣传材料中关于泳池和电梯的宣传内容具体、明确，泳池和电梯作为公共配套设施属于商品房开发规划范围内，且对于合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，符合上述司法解释中视为“要约”的要件，应视为要约。现被告交付的房屋不具备游泳池及进口三某电梯的设施，应属违约，被告应赔偿原告的相关损失。关于损失金额的确定，考虑到泳池和电梯作为公共设施，业主享有共同使用的权利，开发商的违约行为对业主权益的实际影响，结合系争房屋的价格及面积，酌定被告赔偿原告因该项虚假宣传造成的损失8,000元。

  上海某房地产公司交付的阳台层高不符合合同约定，构成违约，造成武某某损失，应予赔偿。理由如下

  房屋层高与居住环境存在紧密联系，亦是房屋市场行情报价的参考因素之一。原、被告签订的预售合同中明确约定层高为2.9米，被告自认系争房屋的阳台层高低于2.9米，实际层高在2.54米左右，其行为已经构成违约，鉴于目前恢复至合同原层高已没办法实现，故原告要求被告赔偿相应的损失于法有据。争议的焦点是怎么样确定因层高不足产生的损失。1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿相应的损失等违约责任。”本案中，双方当事人对层高违约没有约定，法律对此又无明文规定，但层高不足对房屋的使用价值及交换价值确有一定的影响，如何量化为损失?法院考虑到房屋价格=单价*建筑面积，阳台按实际面积的1/2计入建筑面积，而层高不足对买受人的直接影响即为可用空间的减少和通风采光等的影响，法院结合层高差、阳台面积、房屋销售单价等因素，酌情根据层高差占比、阳台面积、房屋单价确认损失金额为16，000元。

  16、参考案例：基于后让与担保签订的商品房预售合同经调解解除是否构成虚假诉讼——山东倪某房地产开发有限公司诉文登市惠某房地产开发有限公司商品房预售合同案

  考察双方签订商品房预售合同是否系其真实意思表示，提起诉讼是否系试图通过虚构法律关系、利用法院裁判权实现非法目的，是处理此类案件的基础。

  让与担保，是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的担保物权。为保护社会交易安全，应认可合同双方设定担保是真实的意思表示，其买卖合同系让与担保的外在表现形式，让与担保并非通谋虚伪意思表示。

  法院生效裁判认为，倪某公司与某诺公司、惠某公司签订借款协议，并约定某诺公司、惠某公司用涉案房屋进行担保，在某诺公司、惠某公司不能清偿借款时，倪某公司有权处置房屋。在此基础上，倪某公司与惠某公司签订了涉案商品房预售合同。倪某公司与惠某公司签订该预售合同的真实目的是为了给借款关系做担保，并非为实现商品房预售合同的目标，双方之间形成的系让与担保，商品房预售合同系让与担保的表现形式。因此，双方真实的法律关系为借款关系，并非商品房买卖关系。但签订商品房预售合同以设定担保系双方真实的效果意思，该意思表示并非虚假。双方基于真实的商品房预售合同进行诉讼，并未虚构主要事实，故本案并非虚假诉讼。倪某公司在惠某公司尚欠其借款本息的情况下起诉要求解除涉案商品房预售合同，使房屋恢复到可自由交易的状态，原审中双方当事人达成的解除商品房预售合同的调解协议并未侵犯其他债权人的利益。同时，该调解协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家利益、社会公共利益或者案外人的合法权益，不应予以撤销。

  17、参考案例：利害关系人办理商品房网签手续不能获得优先受偿权亦不能获得法院查封的效力——赣州某房地产公司与杨某某、赣州某研发企业执行复议案

  签订买卖合同后的网签备案是行政强制性行为，是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力。作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产来控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。

  法院生效裁判认为，本案的焦点问题是赣州某房地产公司对赣州某研发企业的权利是否优先于本案申请执行人杨某某对赣州某研发企业的债权。

  根据江西高院（2017）赣民终585号判决和判决生效后民事审判庭对该判决的书面回函可知，赣州某房地产公司与赣州某研发企业就案涉房产签订的买卖合同实为让与担保性质。按照《中华人民共和国民法典》第二编物权的相关规定和物权法定原则，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第67条，该让与担保只是一种债权担保方式，并不具有物权效力，该担保只在赣州某房地产公司与赣州某研发企业之间生效，并不能对抗其他权利人，也不具有优先性。按照江西高院査明的事实，在本案申请执行人杨某某已获得对案涉房产的首封权时，虽然生效判决已确认赣州某房地产公司对赣州某研发企业享有债权，但并不能优先于本案申请执行人杨某某对赣州某研发企业债权的受偿。

  关于赣州某房地产公司提出的因办理商品房网签备案手续从而获得优先受偿权的问题，江西高院（2017）赣民终585号判决已经明确，根据《中华人民共和国物权法》《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》等规定，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，其实就是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，赣州某房地产公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。同时，赣州某房地产公司又提出网签备案登记可否视为法院查封的问题，作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产来控制的査封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得査封的效力。因此，对赣州某房地产公司关于网签备案登记可视为法院查封的主张，不应予以支持。赣州某房地产公司对案涉房产不享有优先受偿权。江西高院强制执行本案案涉房产于法有据。

  18、参考案例：法院对合同争议条款的解释方法——天津某房地产经营有限公司诉天津某房地产集团有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案

  在当事人对合同条款的理解有争议时，法院应当对合同当事人的意思表示进行解释，以探求当事人之真实意思。在我国现行法律框架下，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，并结合具体案情，确定该条款的真实意思。从文义解释的角度看，通常意义上，楼盘的“开盘”具有两种含义，一种是指楼盘开始对外销售；另一种是指举行开盘仪式。如果双方当事人在合同中并未对“开盘”的含义作出明确，则就“开盘”一词单独进行文义解释无法探明当事人之真实意思，此时应当参考交易习惯进行确定。如果双方当事人均未就房地产行业交易习惯中“开盘”的明确含义提供证据加以证明，则亦无法依习惯解释方法确定“开盘”之含义。于此，应当依据双方订立合同的目的来确定合同条款用语的含义。双方当事人订立合同的目的是委托人获得房地产销售所得价款，受托人获得代理费用。在举行“开盘”仪式之前，受托人已经进驻销售场地开始履行前期营销职责，并实际销售多套房产，双方订立的合同已经实质履行，合同目的慢慢的开始实现，因此应当认定“开盘”的含义是指“取得销售资格并开始做实际销售”。

  19、参考案例：一方违约致使合同目的不能够实现的，另一方可以解除合同——常某某诉某山公司、王某某商品房销售合同纠纷案

  商品房销售者没有按合同约定的时间交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使购房人签订合同的目的不能够实现。依据《合同法》第94条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定，购房人有权解除该合同。

  法院生效裁判认为:某山公司与常某某签订的案涉房屋买卖协议第三条明确约定，某山公司在2011年1月30日前交付房屋，交付的水暖、电、排污、天然气具备使用功能，天然气碰接费由常某某承担，消防由某山公司按原设计施工，费用由某山公司承担，某山公司负担办理产权证......。案涉4号楼及地下室不符合竣工验收备案条件，某山公司未按原报送且审批通过的图纸做施工并在该项目竣工验收时提供虚假资料，相关行政主任部门已公告废止案涉房屋的《建设工程质量监督报告》，并责令某山公司不再使用，重新组织竣工验收。但直至本案诉讼发生，案涉房屋尚未重新组织竣工验收，不具备交付条件，异常使用。某山公司没有按《房屋买卖协议》的约定于2011年1月30日前交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使常某某签该合同的目的不能够实现。依据《合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，常某某有权解除该合同。

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